소라게모드의 내집장만

송도 자이 더 스타

위치 - 인천광역시 연수구 송도동 396-11 랜드마크시티 A17BL

세대정보 - 총 1,533세대 중 일반분양 1533세대

규모 - 총 9개 동 ( 지하 2층~ 최고 지상 44층 )

건폐율/용적률 - 14.29% / 182.99%

주차대수 - 2,414대 (근린생활시설 포함, 세대당 1.53대)

분양 예정시기 -  2021년 10월 예정

올해 초 대박이 난 '송도자이 크리스탈오션' 바로 옆에 또다시 자이의 대단지 오션뷰 아파트가

대박을 노리고 분양을 앞두고 있습니다

바로 송도자이 더 스타 입니다

이미 송도는 지난해 말 국평이라 불리는 전용 84㎡에서 10억이 넘는 실거래가를 기록했습니다

송도 부동산 시장은 기존의 송도 센트럴파크, 쇼핑시설, 명문 학군 등 생활 인프라뿐만 아니라 

GTX-B 노선 확충 등 생활 인프라의 개선도 점차 이루어지면서 실입주의 주거 수요가 몰려들고 있습니다

송도가 속해있는 연수구가 투기과열지구로 지정된 후 처음 분양된 '송도자이 크리스탈오션(2021년 1월 분양)'은

2만 명이 넘는 청약자가 몰려들면서 그 가치를 더욱더 입증하게 된 것이죠

이처럼 송도 내에서도 송도 랜드마크시티는 송도의 새로운 주거지로서 관심을 모으고 있습니다

그 송도 랜드마크시티 6공구 A17BL에 공급하는 송도자이 더스타는 앞서 분양 완료한 송도자이 크리스탈오션과 함께

3000세대에 달하는 대단지의 인프라와 웅장함을 갖춘 송도 해안 라인에 랜드마크가 될 것입니다

수직 몰딩, 커튼월룩 등과 펜트하우스 설계를 비롯해 테라스 하우스, 스카이라운지 등

GS건설의 자이답게 외관 특화에 신경을 엄청 쓸 것이며 결과는 아주 고급스럽게 나올 것으로 예상이 됩니다

생활 인프라

우선 송도자이 더스타는 송도에서 유일하게 서해 오션뷰, 호수 조망, 골프장 조망까지 다 누릴 수 있는 360도 파노라믹 조망 특화 단지입니다

또한 단지와 바로 연결된 제1호 수변공원을 누릴 수 있으며 워터프런트호수와 잭니클라우스 GC 등 이용하기 편리한 곳에 위치해 있습니다

차로 20분 거리 안에 현대 프리미어 아웃렛, 대형마트, 거기에 신세계 복합몰과 롯데몰 송도가 건설 예정에 있고 대형마트와 창고형 대형마트, 아트센터 인천 등  생활 인프라는 부족함이 없습니다

교통

송도가 인천에서 집값 상승률이 젤 컸던 이유 중 하나인 GTX-B노선입니다 

수도권 광역급행철도인 이 열차로 인해 수도권 전역을 1시간 이내에 이동할 수 있고 서울로의 진입도 훨씬 편리하게 될 것입니다

다만 송도자이 더 스타에서 조금 떨어진 관계로 역세권의 혜택은 볼 수 없지만 트램의 추진 등 기대되는 부분도 있습니다

이대로만 트램이 신설된다면 A607역으로서 근처 신축 예정 아파트들 중에선 가장 좋은 입지를 자랑합니다

이뿐만이 아니라 KTX송도역과 수도권 제2순환고속도로까지 예정에 있어서 외곽의 단점을 다 지워버리게 되었습니다

대신 수도권 제2순환고속도로는 뷰의 바로 앞에 위치해 있기 때문에 적어도 부산의 광안대교 정도의 외관을 

기대해야 하는 실정입니다

교육

일명 귀족학교라 불리는 채드윅 국제학교가 생활권에 있고 인근에 또 다른 국제학교가 예정에 있으며 

자사고, 명문대학들까지 뛰어난 교육환경을 자랑합니다

특히 단지 내 바로 옆 초등학교와 중학교가 신설 예정이라 초품아의 단지로 그 가치는 더욱더 올라갈 거라 생각합니다

브랜드부터 바다 뷰, 생활 인프라, 교육까지 모든 게 다 갖춰진 송도자이 더스타

분양가가 가장 궁금하고 중요할 듯한데

앞서 2021년 1월에 분양한 송도자이 크리스탈오션의 분양가는 84㎡ 기준으로 7억 후반에서 8억대였고

송도 신도시에서 가장 최근에 분양한 송도 힐스테이트 레이크 (A16) 은 8억이 넘는 분양가였습니다

분양가 상한제 완화 등 요즘 분위기 속에서 청약을 한다면

국평기준 84㎡ 은 앞선 두 단지보다 조금 더 높은 9억대로 예상이 됩니다

청약정보

인천시 연수구는 투기과열지구입니다

일반분양 1순위 청약자격조건

인천광역시, 서울특별시, 경기도 거주하는 세대주 (만 19세 이상)
(인천광역시 2년 이상 거주자 우선 당첨 적용)
청약통장 가입기간 2년
세대 구성원 모두 지난 5년간 청약 당첨 사실 없음
청약자 본인 포함 세대 구성원 모두 무주택자 또는 1 주택자 (1 주택자 추첨제)

우선 간단히 설명하자면

일반분양, 특별분양 물량의 50%는 인천광역시 2년 거주자에게 우선으로 공급됩니다

나머지 50%는 서울, 경기도에서 다 가져가는 게 아니라 위의 우선공급 탈락자랑 다시 경쟁을 시작합니다

즉 인천광역시 2년 거주자가 무조건 유리하단 소리입니다

그렇다고 안되라는 법은 없으니 그래도 무조건 넣어봐야겠죠?

또한 전용면적  84㎡ 이하 공급물량은 무주택자 세대에 100% 가점제로 공급되고

전용면적  84㎡ 초과 공급물량은 무주택자 세대에 50% 가점제, 나머지 50%는 추첨제로 공급됩니다

그 나머지 50% 추첨제 물량에서 75%는 무주택자들에게 25%는 주택 처분 서약한 1 주택자들에게 돌아갑니다

즉 점수가 낮다면 대형 평수를 넣어서 추첨제를 노리는 것도 좋은 전략 중 하나입니다

신혼부부 특별공급, 생애최초 특별공급은 소득기준으로 하며 우선공급 70%, 일반공급 30%로 배정됩니다

9억이 넘는 분양가가 되면 중도금대출 불가합니다

심지어 9억이 넘지 않은 곳도 지금 시기에 대출이 안 되는 곳도 생겨나고 있습니다

너무나 힘든 시기이지만 다 길이 있을 거라 생각합니다

아무쪼록 모두들 좋은 결과를 기대해보겠습니다

베르몬트로 광명.  VERT MONTRO

위치 -  경기도 광명시 광명1동 12-2번지 일대

세대정보 - 총 3,344세대 (일반분양 726세대)

규모 - 총 26개 동 (지하 3층 ~ 지상 35층)

일반주택 주택형-  36㎡ (140세대), 59㎡A (55세대), 59㎡B (15세대), 84㎡A 46(세대), 84㎡B (274세대),

84㎡C (118세대), 102㎡A (20세대), 102㎡B (58세대)

분양 예정시기 - 2021. 10월 분양 예정

VERT MONTRO

Vert [프랑스어] 푸른 + Mont [프랑스어] 산 + Castro [라틴어] 성

푸른 언덕의 성 이란 뜻을 가지고 있는 베르몬트로 광명은

대우건설, 현대엔지니어링, 롯데건설의 3사가 컨소시엄으로 

대우건설의 푸르지오, 현대엔지니어링의 힐스테이트, 롯데건설의 캐슬의 의미를 다 부여하고 있습니다

추석 전으로 잡혔던 분양일정이 정부의 분양가 상한제 완화 기대로 인해 분양일정이 올스탑 되면서

추석 이후로 계획이 잡혀 10월 중으로 분양이 시작될 거라 예상이 됩니다

당첨만 되면 로또라고 불렸던 광명 베르몬트로 가 분양가 상한제 완화로 낮은 분양가를 기대할 순 없지만

그럼에도 불구하고 여전히 먹을게 많은 단지임에는 분명합니다

광명뉴타운은 114만6000㎡로 규모로 경기권 뉴타운 중 최대 규모입니다

2구역에 해당하는 베르몬토르는 1군중에서도 상위권에 속하는 대우, 롯데, 현대엔지니어링 컨소시엄에 3000세대가 넘는 대단지로 더욱 주목받고 있습니다

교통

목감천을 두고 서울과 광명이 서로 나눠져 있어 사실상 서울권이라도 봐도 무방한 곳입니다

1호선의 개봉역과 7호선의 광명사거리역이 15분 거리라 다소 시간이 걸린다는 게 단점이긴 하지만

이 노선을 이용해 가산디지털단지, 고속버스터미널, 강남구청등 환승 없이 이동이 가능해 서울 출퇴근이 아주 용이합니다

또한 단지 앞에 10여 개의 버스노선이 정차하는 정류장이 있어서 버스로의 이동도 수월합니다

조금 먼 거리인 광명역에 신안산선 복선전철은 2024년 개통을 목표로 공사 중에 있습니다

이 전철이 완공되면 안산·시흥~광명~여의도를 연결하는 수도권 서남부권의 황금노선이 될 것입니다

안산에서 여의도까지 무려 25분 만에 도달할 수 있어 서울 중심부의 생활권까지 가능해집니다

자차의 경우 제2경인고속도로, 서부간선도로, 남부순환로를 가깝게 이용할 수 있고 서울 광명 고속도로가 개통 예정 중이라 보다 더 서울로서의 진입이 수월해질 것입니다

생활시설

반경 1km 내에 이마트 메트로 광명점, 롯데시네마, 광명 전통시장 등 쇼핑과 문화시설

더 나아가 이케아, 코스트코, 스타필드 등 대형 창고형 마트까지 주변에 걸쳐져 있습니다

광명시청, 광명시민회관 등 행정시설 또한 인접해 보다 더 편리하게 이용이 가능합니다

현충 근린공원, 개봉 유수지 생태공원. 사성 공원, 개웅산공원 등 인근 공원도 잘 분포되어 있어 보다 더 쾌적 환 환경을 누릴 수 있습니다 또한 국가하천으로 승격한 목감천의 이용도 광명 2구역의 큰 장점이라 볼 수 있습니다

교육

광명동초, 광명북중, 광명북고 등이 도보권에 있어 보다 더 안전한 통학을 할 수 있으며 

특히나단지 내 초등학교가 신설 예정 이슈가 있어 초품아의 단지로 탄생할 수 있는 호재가 있습니다

청약정보

84A와 102A의 4 bay 평면도가 좋아 보여 많이 몰릴 거라 예상이 되며 다른 타입의 평면도는 요즘 트렌드의 구조가 아닌 게 살짝 아쉬운 부분입니다

특별공급 청약자격조건

광명시 2년 이상 거주자
혼인기간 7년 이내 신혼부부
다자녀 가구(3명 이상)
생애 최초 가구
노부모 3년 이상 부양
기관추천 특별 공급

일반분양 1순위 청약자격조건

광명시, 서울특별시, 인천광역시, 경기도 거주하는 세대주 (만 19세 이상)
(광명시 2년 이상 거주자 우선 당첨 적용)
청약통장 가입기간 2년
세대 구성원 모두 지난 5년간 청약 당첨 사실 없음
청약자 본인 포함 세대 구성원 모두 무주택자 또는 1 주택자 (1 주택자 추첨제)

85㎡ 이하 100% 가점제

102㎡ 가점제 50%, 추첨제 50%

(추첨제 중 75% 무주택자, 25% 무주택자+1 주택자)

어디든 마찬가지겠지만 이번 베르몬트로 광명도 무주택자들에게 절대적으로 많은 기회가 부여됩니다 

그리고 광명시 2년 이상 거주자에게 우선 당첨이 적용되어서

타 지역의 청약 당첨은 사실상 힘든 부분입니다

분양 모집공고가 정확하게 나와 봐야 알지만 광명시는

투기과열지구, 청약과열지역으로 분양가 상한제 적용 단지입니다

인근 시세 대비 분양가의 80% 미만 일반분양이면 의무거주기간 3년

80%~100%의 경우는 2년의 의무거주기간이 주어집니다

아마도 전매제한 10년, 재당첨 제한 10년. 의무거주기간 3년으로 예상이 됩니다

분양가는 평당 2000만 원에서 2100만 원으로 예상이 됩니다

114만6000㎡로 규모로 경기권 뉴타운 중 최대 규모인 광명뉴타운 사업을 통해

미니 신도시급으로 탈바꿈 되고있는 경기도 광명동

아무쪼록 준비 잘하셔서 좋은 결과가 있기를 바라봅니다

부산 에코델타시티 한양수자인

위치 - 부산​ 강서구 강동동 5058-9

세대정보 - 총 554세대

규모 - 총 7개동 (지하 2층 ~ 지상 최고 24층)

일반분양 주택형 - 102㎡ (312가구),  107㎡ (68가구),  132㎡ (174가구)

분양 예정시기 - 2021.10

부산 에코델타시티 스마트시티에 첫 민간분양으로 '에코델타시티 한양수자인'이 2021년 10월에 분양 예정에 있습니다

한양건설이 새롭게 론칭한 브랜드인 '수자인'을 부산에 공급하는 첫 번째 단지입니다

에코델타시티 내 사업 용지 중 중심부의 일부인 스마트시티 국가 시범도시 내 처음으로 공급되는 아파트라는

상징성에 총 2만8454가구 공급 예정인 에코델타시티 중에서 스마트시티엔 3380가구에 불과해 희소성까지

더해져 더욱 더 주목받을 것으로 예상됩니다

주거환경

국내 첫 스마스신도시로 조성되는 에코델타시티는 주거부터 업무시설, R&D(연구개발), 공공, 의료시설 등으로 조성됩니다

공동 21구역에 위치한 한양수자인은 스마트시티 내에서도 중심부로서 중심 상업 지구의 인프라를 바로 앞에서 누릴 수 있습니다

입지적으로 맥도강, 평강천, 서낙동강이 지나가는 만큼 미래지향적인 친환경 수변도시가 될 전망입니다

거기에 주변부에 수많은 공원들이 있어 도심형 생태공원으로 다수 조성될 예정이기에 친환경적인 쾌적한 주거생활이 기대되는 부분입니다

교통환경

이미 특별법이 통과된 가덕신공항이 2024년 착공이 될 예정이며 부전~마산 복선전철이 2022년 12월 계통될 계획으로 

하늘과 땅의 관문이 동시에 열리게 됩니다

또한 남해고속도로 2지선과 서부산 IC가 근접해있고 김해, 양산, 진해 등 인접, 김해공항, KTX 부산역, 부산항, 부산신항 등 반경 안에 다 걸쳐져 있어 사통팔달의 위치를 가지고 있습니다

그리고 무엇보다 부산도시철도 강서선의 가능성이 있어서 개통 시 엄청난 호재로 다가올 것입니다

교육환경

스마트시티 내에서도 중심입지인 한양수자인의 주위로 초등학교, 중학교, 고등학교의 용지가 계획되어 있어 교육환경도 아주 우수한 편입니다

특히나 초등학교는 길건너 바로 앞에 위치해 있어서 초품아의 단지를 기대할 수 있을 것 같습니다

부산의 강서구는 현재 조정대상지역으로

일반공급 청약 1순위 조건

청약통장 가입 24개월 경과되어야 함

무주택자 또는 1주택자 보유자만 신청 가능
(2 주택시 1순위 분양 불가, 1 주택 보유 시 기존주택 처분 조건)

세대주만 신청 가능함

세대 구성원이 지난 5년간 청약 당첨 이력이 없어야 함

거주기간이 6개월 이상이 되어야 함

이 되어야 합니다

전용 면적 기준으로 기준 85㎡이하 300만 원 이상, 102㎡이하 600만 원 이상, 135㎡이하 1,000만 원 이상, 모든 면적 1,5000만 원 이상입니다

청약통장 예치금

102㎡(구 39~40평 정도)  600만 원 이상
107㎡(구 41~42평 정도)  1,000만 원 이상
132㎡(구 49~50평 정도)  1,000만원 이상

금액이 예치되어 있어야 합니다

부산은 조정대상지역이므로 85㎡ 초과 면적 분양의 경우 총 분양세대 중 가점 30% 추첨 70%입니다

또한 전매제한지역이므로 의무거주기간 1년이 있습니다

예상 분양가는 아직 나오지 않았지만

시행사가 한국수자원공사와 부산 도시공사  85:15 비율로 공동개발로 인해 분양가 상한제가 적용이 되어

보다 저렴한 분양가가 나올 것이란 예측이 나오고 있습니다

모델하우스는 명지 포스코 더샵 3단지 근처 CGV 건물 바로 맞은편에 있습니다

전세대 대형 평수와 에코델타시티 내의 좋은 위치, 타 지역 대비 저렴한 분양가 등 이점이 너무도 많은 

에코델타시티 한양수자인

확실히 당첨만 되면 먹을게 많은 지역이니 당첨을 원하시는 분들은 준비 잘하셔서

좋은 결과가 있기를 기대해 봅니다

2022년 입주를 앞둔 아직 완공되지도 않은 대연마루 양우 내안에퍼스트 아파트 예비입주자들과

대연 롯데캐슬레전드와 입주자들 사이에서 때아닌 갈등이 점점 커지고 있습니다

실생활에 부딪칠일 없는 지금 현재 이런 갈등이 나오는 이유는 바로 

대연 롯데캐슬레전드 바로 옆에 있는 연포 초등학교 때문입니다

처음 발단은 교육청의 초등학교 배정이었습니다

교육청이 양우내안애 초등학교 배정을 문현초등학교로 하면서 조합원들과 일반분양자들이 강력히 반대와 시위를 했던 것입니다

교육청은 양우내안애 위치가 문현동에 속해 있으니 처음 분양공고에 따라 예외 없이 문현초등학교로 배정한 것이고

예비입주자들은 부당하다며 시위를 했던 것입니다

대연마루 양우내안애 아파트는 애매 모하게 문현동과 대연동이 같이 맞물려 있습니다

102동 일부와 103~107 동까지는 문현동에 속해있으므로 원칙대로 라면 문현초 배정입니다

하지만 문제는 문현초등학교까지 거리입니다

문현초등학교까지의 거리가 무려 1.8km에 통학에만 30분 정도가 걸립니다

더군다나 여러 개의 횡단보도와 통학로의 거리에 따른 위험도,

그리고 현행법상 초등학교의 거리는 1.5km 이내로 제한 등

이런 여러 가지 이유로 인해 양우내안애 예비입주자들은 문현초의 배정을 받아들이지 않고

대연 롯데캐슬레전드의 바로 옆 학교인 연포초등학교의 배정을 원하면서

롯데캐슬레전드의 입주민들과의 갈등의 시작이 되었던 것입니다

이미 연포초등학교는 과밀 상태인데 양우내안애의 학생들이 온다면 증축공사는 불가피하게 됩니다

공사 진행 중인 초등학교는 여러모로 아이들에게 좋지 않기에 롯데캐슬레전드의 학부모들은 결단코 반대를 할 것입니다

또한 양우내안애 연포초 배정시 통학로가 롯데캐슬레전드 단지 안을 지나는 게 더 안전한 길이기에 

단지 내 스크린도어가 없는 롯데캐슬레전드는 아이들의 유입을 막을 수 없을 것입니다

이런 상황 속에서 아이들의 유입을 막는 롯데캐슬레전드가 집단이기주의라는 말까지 나오고 있습니다

아이들이 조금 더 안전한 통학로로 가는 건 당연한 소리지만 그렇다고 롯데캐슬레전드 아파트의 허가 없이 

단지 안의 길을 통학로로 사용할 순 없습니다

아파트 단지 안은 사유지이고 외부인의 통제가 안되면 그 피해는 고스란히 아파트 측에 있기 때문입니다

한 예로 2015년에 일어난 사건으로 한 어린이가 A 아파트 내 놀이터에 설치되어 있던 

운동기구 의자 밑에 손가락이 끼어 크게 다친 사건이 있었습니다

이에 다친 아이의 부모는 A아파트를 상대로 시설물 하자로 인한 사고였으니 치료비를 배상해 달라며 

A아파트를 상대로 손해배상 청구소송을 제기하였습니다

A아파트 측은 해당 놀이터의 외부인 출입을 금하고 있고 입주민 외 사용 중 사고에는 책임이 없다

라는 입장으로 맞섰지만 법원의 판결은 결국  피해 어린이의 손을 들어주었습니다

아이의 고통을 돈으로 환산할 순 없지만 830만 원의 지급 판결이 나왔던 거죠

이런 선례들로 볼 때 아파트 내의 길을 내어주지 않는다는 이유로 롯데캐슬레전드 아파트를 집단 이기주의로

몰고 가는 건 잘못된 생각입니다

이처럼 여러 이해관계가 얽힌 결과 두 아파트 간의 갈등은 부동산 카페에서의 설전을 넘어

연포초 대책위원회에서 두 아파트 관계자들이 만나 험악한 분위기의 논쟁과 충돌까지 일어나고 있습니다

롯데캐슬 레전드의 주장은

이미 과밀인 학교에 증축 시 공사로 인한 학습권 침해

학생 유입으로 인한 중학교 배정이 더 넓은 지역으로 변경

원래 분양 시 문현초 배정인걸 알면서도 왜 지금 와서 이러냐 원칙대로 해라

먼 거리의 통학로는 셔틀버스 타고 다니면 된다

재개발 이전에 기존의 자리에 있던 주택가의 아이들도 문현초로 다 다녔다

대연동에 걸쳐있는 일부 단지들은 연포초 학구도에 따라 수용하겠다

양우내안애 퍼스트의 주장은

1.8km 인 통학로 자체가 잘못된 행정이다

연포초등학교는 국공립초등학교다 레전드에서 사유화하지 마라

대단지의 집단 이기주의다

처음 분양 때 학구도 조정될 수 있다는 고지가 있었다

연포초 근처 오양양지 재건축 때문에 어차피 증축은 불가피하다

재건축, 재개발 또는 신축 아파트가 생기면 항상 초등학교 문제로 여러 지역에서 문제가 되고 있습니다

대단지 유입으로 인한 초품아를 위한 신축요구, 기존의 생활권에 있는 학부모들의 증축 반대 등

아이들의 학습권과 연결이 되어있기 때문에 많이 민감한 부분이긴 합니다

더군다나 이런 문제점들이 부동산 카페에서 아이들의 안전을 빌미로 집값 얘기까지 나오는 부분들을 보면

씁쓸함을 감출 수는 없습니다

개인적인 생각으로 원칙을 지키는 것이 맞다고 봅니다 

이 원칙이 깨지면 선례가 생겨 결국 형평성의 문제로 번지기 때문입니다

또한 롯데캐슬레전드의 학부모 입장에선 어찌 됐건 피해자입니다

아무 일이 없다 갑자기 생긴 일로 언제든 될 증축이 이런 싸움으로 증축이 되고 학생들이 유입이 된다면

결국 그 피해 분노는 아이들에게도 분명 영향을 미칠 것입니다

요즘 초등학생들은 예전과는 다릅니다 

소수가 될 수밖에 없는 양우내안애의 아이들은 학교 내에 왕따나 따돌림 등 2차 피해도 생길 수가 있습니다

절대로 일어나서도 생겨서도 안 되는 일입니다

법이 정한 원칙은 지키되 아이들을 위한 다른 방안으로 서로 이해와 협력으로 더 좋은 방향은 있지 않을까요?

아무쪼록 좋은 방향으로 잘 해결이 되어 대연고개의 발전에 서로 힘을 합쳐 이끌어 나가길 바라봅니다

부산에 예전부터 부촌 동네로 알려진 대표적인 곳이 몇몇 있습니다

수영구 남천동, 동래구 온천동, 서구 대신동

지금도 일명 "해수동 (해운대구, 수영구, 동래구)"이라 불리며 부산의 상급지로 불리고 있습니다

부산은 동부산과 서부산의 차이가 조금은 심한 편입니다

해운대, 광안리를 비롯한 바다 해안 라인, 동래구, 연제구를 비롯한 내륙라인 등 

부산 부동산 시세의 상위권은 항상 동부산 쪽에 몰려있습니다

반대로 서부산은 상대적으로 비교적 낮은 가격과 함께 소위 잘 사는 동네라는 인식은 그리 강하지 않습니다

그 서부산에 예전부터 전통의 부촌이라 불리는 대신동이 있습니다

전혀 부촌이라고 생각이 되지 않을 법한 서구 대신동이 왜 부촌이 되었을까요?

그 이유는 옛 부산의 중심지가 서부산 즉, 중구, 서구, 동구, 영도구였기 때문입니다

부산이 현대적인 도시로 탄생했던 시기는 일제강점기입니다

조선시대 단순히 왜관을 중심으로 일본인들의 거주지역이 일제강점기가 되면서 일본과의 교통이 편리한

서부산 중구, 서구 등 이 일대가 자연스레 부산의 중심지가 되어 버린 것입니다

부산시청 또한 연제구로 옮기기 전 현 롯데백화점 광복점 자리에 위치해 있었고

서구에 위치한 일제강점기 때 지은 현 동아대학교 석당박물관 건물은 경남도청으로 , 6.25 전쟁 때는 임시수도 정부청사,

1983년 경남도청이 창원으로 이전 후 2001년 연제구로 옮기기까지 부산지방법원으로 사용되어 왔습니다

교통의 중심 또한 서부산이었습니다

1953년 부산역 화재가 나기 전까지 지금의 위치보다 조금 더 원도심이었던 중구에 위치해 있었습니다

부산 최초의 시외버스터미널 또한 중심지였던 충무동에 처음 생기게 되었습니다

또한 롯데 자이언츠의 예전 홈구장이었던 구덕야구장을 포함한 구덕운동장

100년이 넘는 전통을 자랑하는 대한민국에서 가장 오래된 해수욕장인 송도해수욕장

등 문화적인 부분까지 완벽한 원도심의 모습을 갖추고 있었습니다

이처럼 과거 부산의 중심지였던 이곳에서 배산임수가 훌륭했던 대신동 일대에 사장, 고위직 등이 거주하면서 

전통의 부촌이 되었던 것입니다

하지만 시간이 흘러 옛 동래 지역권 발전과 더불어 서면 일대 발전으로 인한 번화가 중심지 이동

부산시청, 부산지방법원 등 공공기관 이전, 문현금융단지 조성으로 인한 한국은행과 금융기간들의 이동

부산신항으로 인한 항만기관 이전, 부산국제영화제 센텀시티로 이전 등 

점점 부산의 중심지에서 밀려나게 됩니다

긴 암흑기를 지나고 현시점에선 서구 대신동의 미래는 밝습니다

이미 2010년대 초반 대신동 재개발로 인해 여러 아파트들이 들어서고

대신 푸르지오, 대신 더샵 등 메이저급 건설사들의 아파트가 대신동의 시세를 견인하고 있습니다

또한 구덕운동장 재개발, 지방 첫 의료관광특구 지정 도전, 천마산 관광개발, 공동어시장 현대화 사업 등 서구의 호재들이 넘쳐나고 있습니다

동대신 삼익아파트 재건축과 송도 힐스테이트 이진베이시티의 존재감도 서구 발전에 큰 영향을 미치고 있습니다

이미 1970년대 부산 최고 고급 아파트 중 하나였던 동대신 삼익이 평지, 초역세권, 초품아 등

좋은 입지를 등에 업고 향후 서부산의 대장 아파트를 향해 준비 중에 있습니다

2017년 부동산 전문가 5인

(김규정 NH투자증권 부동산 연구위원, 김은진 부동산 114 리서치팀장, 박원갑 KB국민은행 WM스타 자문단 부동산 수석위원, 심교언 건국대 부동산학과 교수, 아기곰 칼럼니스트)

이 밝힌 10년 후 부촌 예상 지역에 부산에서 해운대에 이어 부산 서구가 포함되어 있었습니다

과연 전문가들의 예상으로 부산 서구, 서구의 대신동이 과거 부촌의 영광을 다시 되찾을 수 있을지 기대되는 부분입니다

레이카운티

위치 - 부산광역시 연제구 거제동 802번지 일원

세대정보 - 총 4,470 세대 (일반분양 2,759 세대)

규모 - 34개동(지하3층~최고35층)

일반분양 주택형 (전용면적) - 49㎡A (80세대) , 49㎡B (7세대) , 59㎡A (423세대) , 59㎡B (188세대) , 75㎡A (4세대) , 75㎡B (2세대) , 84㎡A (982세대) , 84㎡B (1073세대)

입주예정시기 - 2023.11

작년 부산 청약의 전매가 가능한 마지막 청약으로 인해 최대 이슈로 떠오른 거제2구역 레이카운티 입니다

포루투갈어로 왕,제왕,군주라는 뜻의 Rei 와 자치주,주의 명문부호 등의 뜻의 County의 합성어로

군주가 사는 동네, 고급스런 대규모 단지를 표현하는 이름입니다

또한 RAEMIAN의 R, E-편한세상의 E, I-PARK의 I 의 앞글자를 따서 Rei 라는 뜻도 있습니다

삼성물산(2,4단지) 주관하에 현대산업개발(3,5단지)과 DL이앤씨(1단지), 이 3개 회사가 컨소시엄으로 시공 중인 이 레이카운티는

총 4,470세대의 메머드급 대단지

래미안, 이편한세상, 아이파크 의 1군 건설사 브랜드

부산의 학군 중 최상급인 아시아드

지하철 3호선 종합운동장역과 동해남부선 거제해맞이역의 더블 역세권

부산 시청, 부산지방법원, 부산지방검찰청, 부산지방경찰청 등 부산 행정의 중심지 입지

어느 하나 빠지지 않는 완벽함을 자랑하며 부산에서 최상위 아파트로 입지를 굳혀 가고 있습니다

물론 광범위한 대단지로 인해 각 단지의 차이점, 옛날식 구조, 비교적 높은 지대, 등 단점들도 존재하지만

그래도 부산의 대장급 아파트라는 의견이 대다수입니다

특히나 2단지 같은 경우는 이 같은 단점들마저도 해당사항이 없는 그야말로 부족함이 없는 곳이 되어버렸습니다

이로 인해 레이카운티의 신고가는 가격은 전매제한이 풀림과 동시에 이미 10억을 넘어서 로얄동같은 경우는 13억대까지 거래가 되고 있습니다

더 놀라운 건 입주가 2년이나 넘게 남은 아직 공사 중인 아파트라는 것이지요

그리고 그 2년이 넘는 시간 동안 레이카운티의 가치는 더더욱 올라갈 것입니다

이미 커튼월룩과 단지 안에 구립도서관이 확정되었습니다

거기에 비례율 200% 라는 어마어마한 수치로 인해 고급화에 대한 여력도 충분한 편입니다

또한 작지만 기대 가능성이 있는 호재들 여러 있습니다

첫 번째로 초등학교 설립입니다

레이카운티가 워낙 대단지다 보니 한 아파트에서도 초등학교가 나뉘게 됩니다

2단지 기준으로 창신초등학교는 그렇게 멀지 않은 거리에 있지만

문제는 타 단지들의 1km가 넘는 거리와 위험한 통학로입니다

2단지와 가까운 창신초의 경우 8차선이 넘는 도로를 건너야 합니다

거기에 3단지 일부 , 5단지는 거제 초등학교로 배정을 받는데 그 거리 또한 멀고 위험하긴 마찬가지죠

교육청은 창신초등학교 증축과 거제초등학교의 개축으로 인원을 분산시키겠다는 입장입니다

하지만 레이카운티를 포함하여 쌍용 더 플레티넘 거제 아시아드 (482세대)를 합친 5000세대의 인원을 과연 감당할 수 있을지가 의문입니다

이미 초등학교 부지를 선점하여 처음부터 진행 중이었던 온천2구역의 동래 래미안 아이파크와 달리 체육공원 부지로 되어 있는 레이카운티의 초등학교 설립은 힘들지 않겠냐는 의견들이 많으나

연제구청, 국민권익위원회, 지역구 국회의원, 구의원 등의 설립 추진과 조합원, 예비입주자들의 노력으로 인해 가능성이 낮지만은 않은 상황으로 보입니다

초등학교 설립 시 단지 근처로 초, 중, 고가 다 있는 아파트가 되어 한층 더 가치 있는 아파트가 될 것입니다

두 번째는 단지 내 중앙도로 공원화입니다

레이카운티는 1단지부터 5단지까지 5개의 단지별로 나눠진 아파트입니다

한 아파트지만 넓게 보면 5개의 아파트가 모여있는 형상입니다

바로 단지별로 나눠져 있는 구간에 도로가 있기 때문이죠

이 도로에 지상을 공원화시키고 지하를 차로로 만드는 것입니다

빨간 줄 부분이 해당 부분인데 이 부분을 공원화하여 보다 더 하나 된 아파트라는 느낌을 만들고

체육공원 부지에 초등학교가 신축시 안전한 통학로를 위한 방안이 될 듯합니다

하지만 기술적인 부분과 비용적인 부분, 국가도로를 건드려야 하는 부담감 등 여러 힘든 점은 많아 보입니다

세 번째는 사직야구장 신축입니다

사실 야구장 신축은 이미 몇 년 전부터 나온 이야기입니다

선거철만 되면 나오는 단골 공약인 거죠

이번에도 어김없이 박형준 부산시장이 사직야구장의 개선을 약속했습니다

하지만 돔야구장의 천문학적인 건설비와 유지비, 매번 표심팔이용 공약, 야구장 타 지역 이전 등 여러모로 힘든 부분이 있을 거란 예상이 듭니다

더군다나 얼마 전 원정팀 대기실 등 부분적인 리모델링 보수로 신축보다 개축으로 향할 가능성과 돔구장을 포기하고 일반 구장으로 갈 확률도 있습니다

네 번째는 홈플러스 매각입니다

1단지 바로 길 건너편에 홈플러스 아시아드점이 있습니다

요즘 홈플러스의 행보가 심상치 않습니다

홈플러스 최대주주인 사모펀드 MBK파트너스가 전국의 홈플러스 매장을 폐점시키고 부지와 건물 등을 매각하여 막대한 시세 차익을 거두고 있습니다

유통업이 아닌 부동산 매각으로 1조가 넘는 차익을 남긴 것입니다

그러나 홈플러스 중 상위권의 매출 지점인 아시아드점을 매각하는 가능성은 현저히 낮아 보입니다

더군다나 홈플러스 부지 자체가 부산시 부지에 임대식으로 계약을 하고 운영을 하고 있는 터라 더더욱 낮은 현실입니다

하지만 신세계백화점 센텀점에 버금가는 대지면적으로 홈플러스 대신 백화점, 창고형 초대형 쇼핑몰 등

들어만 선다면 그 일대의 발전과 함께 엄청난 호재가 될 것입니다

다섯 번째는 부산 도시철도 초읍선입니다

이미 2016년 부산시에서 추진한 시 베이 파크(C-Bay-Park)에 포함됐다가 폐기된 초읍선이 다시 추진되고 있습니다

부산 부산진구가 어린이대공원이 있는 초읍·연지 권역 교통난 해소를 위해 추진한 초읍선이 종합운동장까지 연결이 되어 레이카운티에도 호재로 다가올 수 있습니다

초읍선이 완공되면 레이카운티는 트리플 역세권과 더불어 함께 어린이대공원, 부산시민공원의 생활권까지 누릴 수 있게 됩니다

물론 동해남부선의 부전역 또한 시민공원과 인접해 있기 때문에 초읍선이 없어도 무방하지만 1,2 단지들의 이용과 향후 시 베이 파크선의 연결 가능성도 배재할 수 없기 때문에 큰 호재라 볼 수 있습니다

하지만 역시나 도시철도 사업의 가능성과 초읍선의 도시철도개발 우선순위를 보았을 때 긴 시간이 걸릴 거라 예상이 됩니다

사실 이 다섯 가지의 호재는 전부 어려움이 존재하며 실현 가능성이 그리 높지는 않습니다

하지만 이 뿐만이 아니라 높은 비례율로 인한 아파트 고급화, 조식 서비스, 조경 특화 등

조합원들과 예비입주자들의 노력으로 충분히 더 가치가 높은 아파트로 변할 수 있을 거란 생각이 듭니다

높은 경쟁률로 부산을 넘어 전국적으로 이슈가 되었던 레이 카운티

과연 부산의 내륙 대장을 차지할 수 있을지 지켜보는 것도 재밌는 요소가 될 것입니다

래미안 포레스티지

위치 - 부산광역시 동래구 온천동 100-13번지 및 금정구 장전동 511-2번지 일원

세대정보 - 총 4,043 세대 (일반분양 2,331 세대)

규모 - 총 36개동 (지하 6층 ~ 최고 35층)

일반분양 주택형 - 49㎡ (212세대) , 59㎡ (341세대) , 72㎡ (238세대) , 84㎡ (1527세대) , 97㎡ (8세대) , 115㎡ (2세대) ,
132㎡ (3세대)

분양예정시기 - 2021.11

입주예정시기 - 2024.04

'숲'을 나타내는 'Forest'와 '위신과 명망'을 의미하는 'Prestige'의 합성어로

금정산 일대의 자연환경과 고급스러운 대규모 아파트라는 의미를 담고 있는 래미안 포레스티지

말도 많고 탈도 많던 온천4구역 래미안 포레스티지가 드디어 11월에 분양을 합니다

이것 또한 예정이지만 아마도 확실시될 거 같습니다

작년 11월부터 분양소식이 들려왔는데 온천4구역 조합과 주택도시보증공사(HUG) 와의 분양가의 이견으로

근 1년 가까이 미뤄져왔습니다

조합에선 평당 1946만 원을 제출했는데 HUG에선 평당 1628만 원을 통보했던 것이지요

HUG에선 온천2구역(동래 래미안 아이파크 2021년 12월 입주)을 비교대상으로 삼은 것이고

조합에선 말도 안 되는 가격이라며 거부를 했던 것입니다

HUG의 입장은 분양가 상한제라는 원칙 속에 주변시세를 반영해서 그 이상 올릴 수 없다는 의견인데

이런 분위기 속에서 분양가상한제가 폐지되면서 흐름이 바뀌게 되었습니다

아무래도 낮은 분양가로 인한 재건축 재개발 지역의 후분양 선택 고려 및 분양일정에 차질이 생기면서

공급 물량 부족으로 전국적으로 말이 많아지자 정부에서도 손을 들어준 듯합니다

결국은 분양가 상한제 폐지로 재건축, 재개발 조합들은 큰 수혜를 볼 것이고 그중 온천4구역 조합원들은 최대의 수혜를 볼 듯합니다

지금 부동산 분위기는 나날이 치솟는 집값으로 인해 청약 말고는 내 집 장만이 너무 어려운 시기가 되었습니다

요즘 주택청약은 정말로 로또 청약이 되었습니다

부산에서 상급지에 속하지 않은 북구의 덕천 포레나도 경쟁률이 270:1 이 넘었습니다

심지어 서면 푸르지오 시티는 오피스텔에도 불구하고 분양가 6억이 넘는 곳도 있지만 어마어마한 경쟁률이 나왔고

수원 광교중앙역 힐스테이트는 중도금 대출이 되지 않는 상황에서도 839:1 이라는 놀라운 경쟁률을 보여줬습니다

이런 상황에서 대한민국 최고의 건설사라 꼽히는 삼성물산 래미안에서

단독 시공으로는 최대인 4043세대 대단지

부산의 상급지인 동래구

아파트 뒤로는 금강공원의 숲세권

물론 지하철역과의 거리, 먼 거리의 초등학교, 고바위 등 단점도 분명 존재하지만

앞선 장점들이 너무나도 크기 때문에 전혀 고려대상은 아닌 듯합니다

2021년 하반기 부산 최고의 청약이 될 것이며 경쟁률은 과연 얼마나 나올지 상상이 되지 않습니다

래미안 포레스티지 주변 환경 또한 나무랄 때가 없습니다

반경 1km 이내에 백화점, 대형마트, 영화관등 모든 시설이 밀집해 있고

2km 안에 많은 수의 초, 중, 고등학교가 위치해 있습니다

구조 또한 동래 래미안아이파크와 거제 레이카운티의 단점을 보안한 4bay 구조와 팬트리 공간 등 최신 트렌드에 반영하여 나오게 되었습니다

또한 용호동 W 등 적용되었던 아트파사드와 커튼월룩, 테라코다 디자인 패턴, 지하주차장 층고 높이 등 확실히 다른 아파트와 차별화된 모습을 보여주고 있습니다

거기에 개인별 창고, 지하 무인택배함, 숲세권 앞에서 환경을 강조하는 클린게이트와 현관 공기청정시스템까지

이외에도 대단지에 걸맞은 커뮤니티와 조경 등이 기대되는 부분입니다

래미안 벨트의 대단지 재개발 중 마지막 남은 온천4구역 래미안 포레스티지

분양가상한제 폐지로 인해 분양가는 여러 의견들이 나오고 있습니다

주변시세를 반영하면 평당 2500만 원 정도도 가능하다는 말이 나오고 있지만

개인적인 생각으론 분양가는 평당 1900~2000 정도로 예상이 되며

거제 레이카운티와 동래 래미안아이파크의 현 시세로 봤을 때 결코 높은 가격은 아니라는 생각이 듭니다

명륜 2구역인 래미안 마크 더 스위트를 끝으로 향후 10년간은 부산에서 래미안이 들어설 일은 없어 보입니다

래미안을 원하는 분들은 온천4구역 래미안 포레스티지야 말로 마지막 막차임을 인지하시고 사활을 걸어야 할 듯합니다

아무쪼록 다들 준비 잘하셔서 꼭 좋은 결과가 있기를 바랍니다

1989년 광주

어느 한 건설회사 직원이 회사를 나와 자본금 1억으로 직원 5명을 고용해 회사를 설립합니다

그 작은 회사는 2021년 현재 자산총액이 12조가 넘는 대한민국 기업 재계 35위의 대기업으로 발돋움하게 됩니다

30년 만에 한강의 기적과도 같은 성과를 이룬 호반그룹 이야기입니다

어떻게 이 작은 회사가 단기간에 대한민국을 대표하는 건설사가 되었을까요?

호반그룹의 회장인 김상열 회장은 1989년 28살의 나이로 호반건설을 설립하게 됩니다

시작은 호반맨션아파트라 불리는 광주 외곽의 임대아파트 사업이었습니다

운 좋게도 분양은 완판되었고 이때 보유하게 된 현금자산은 사업 확장의 발판이 되었습니다

우리나라 건설업은 대부분 빚을 내서 그돈으로 시행을 하고 선분양 후건설을 하는 시스템입니다

이런 흐름은 IMF때 엄청난 타격을 받게 되죠

하지만 무리하지 않고 안정적으로 사업을 늘여 현금을 많이 보유하고 있었던 호반에게 IMF는 오히려 기회였던 거죠

호반건설은 IMF 여파로 부동산 가격이 폭락하자 싼값에 땅을 구입해 호반리젠시빌이라는 임대 브랜드를 탄생시키고 대거 분양하게 됩니다

그 이후 김대중 정부가 출범합니다

김영삼, 노태우 정부 때 서울 외각에 신도시 개발을 통해서 주택 보급을 했다면 김대중 정부의 보급사업은 임대가 중심이었습니다

또한 김대중 정권의  '국민의 정부'는 타지방에 비해 발전 속도가 더딘 호남지방에 많은 투자를 했습니다

이 결과로 호반뿐만 아니라 호남 건설사들은 비약적인 발전을 하게 되죠

호반건설의 매출은 1999년 38억 원에서 김대중 정부 말기인 2002년 988억 원

중흥건설의 매출은 1999년 456억 원에서 2000년 매출 864억 원

우미건설의 매출은 1999년 293억 원에서 2000년 1077억 원

호반, 중흥, 우미뿐만 아니라 부영까지 호남 건설사들에 항상 따라붙는 꼬리표가 바로 '김대중 정부'입니다

호남을 지역의 건설사들이 막대한 지원과 특혜를 받았다는 사실을 확인할 방법은 없지만 통계만 봐도 이를 부정할 순 없을 것입니다

하지만 이는 1990년대 수도권 신도시 건설을 추진하면서 대구경북지역의 건설사들이 분당, 판교, 일산 등 수도권 지역에 대거 진출한 것과 다를 바 없습니다.

이때 대구, 경북의 중견 건설사인 청구, 우방, 건영 등은 이 주택사업으로 건설사 시공평가 순위가 30위권 안팎으로 올라갔기 때문입니다

하지만 무리한 사업 확장으로 재무상태가 나빴던 청구, 우방 등은 금융위기 때 줄도산을 하게 됩니다

그러나 호반은 달랐습니다

김상열 회장의 경영원칙 때문입니다

분양하고 있는 아파트의 누적 분양률이 90%를 넘지 않을 경우 신규 분양을 하지 않는다

일명'90% 룰'이라 부르는 이 규칙을 철저히 지켜온 결과 호반건설은 다른 건설사들과 비교해 부채비중이 적어 안정성이 매우 높았습니다

이런 전략이 운 좋게 IMF 때 빛을 발했고 김대중 정부의 지원 아래 큰 성장을 하게 된 호반은 이제 수도권으로 진출합니다

호반이 대기업으로 바뀌게 된 가장 큰 계기는 2기 신도시 계획입니다

2기 신도시 계획은 2003년 노무현 정부 때 서울 집값 급등을 막기 위해 계획되었고 2007년 대다수의 개발계획이 세워졌죠

2008년 리먼브라더스 사태 (글로벌 금융위기의 시발점)로 부동산 시장은 하락장을 맞이하게 됩니다

건설사들은 아파트 건설에 소극적인 태도를 보이고 정부는 공공택지를 싸게 분양했죠

1군 건설사들은 주택사업의 수익이 약해서 입찰에 뛰어들지 않았지만 호반은 달랐습니다

'이 당시 건설업체들 사이에서 아파트를 지으면 바보다'라는 소리가 있을 정도였지만 호반은 역발상을 한 거죠

특히 호반은 이 사업에서 특별한 전략으로 신도시 사업에서도 큰 성공을 거두게 됩니다

소평 평수만 지어서 실소유자를 노린다, 그리고 90% 룰

즉 아파트를 싸게 많이 팔고 철저히 안전한 방법으로 사업을 진행한 것입니다

서울과의 먼 거리, 미흡한 교통, 부족한 편의시설 등 신도시에 대한 인식은 좋지 않았고 일부 신도시는 미분양의 무덤이기도 했습니다

하지만 호반의 이런 전략은 실패 없이 성장할 수 있는 원인이 되었습니다

이 결과 호반은 신도시 공공주택 사업에서 큰 성공을 거두게 되고 지금은 명실상부 대한민국의 대기업 중 하나가 되었습니다

여기까지만 보면 정말 대단하다고 밖에 볼 수 없습니다

하지만 논란의 여지가 있었죠

한국 토지주택공사(LH)는 신도시 등 공공택지에서 아파트 용지를 분양할 때, 대부분 추첨제로 진행합니다

단순 추첨으로 당첨자를 선정하는 입찰에선 많은 업체의 명의로 참여할수록 당첨 확률을 높일 수 있습니다

2기 신도시 때 호반은 무려 43개나 되는 계열사를 설립했습니다

대다수가 직원이 10명도 채 안 되는 페이퍼컴퍼니였죠

2011년 11월에 진행된 동탄 2 신도시 A-30블록에 입찰한 18개 건설사 중 16곳(88.9%)이 호반건설 계열이었습니다

또한 2014년도 6월에 입찰이 진행된 동탄 2 신도시 A-41블록에선 35개 건설사 중 호반건설 계열사가 22곳으로 전체의 62.9%나 차지했습니다 

이 같은 방법으로 2008년부터 10년간 LH 공공택지의 10프로가량을 저렴한 가격에 입찰받아 아파트를 짓고 막대한 수익을 챙겼습니다

한 건설사가 10년간 전체 분양 택지의 10프로가량을 낙찰받는 것은 상상도 안 되는 일이었던 거죠

이 기간 동안 호반의 시공능력 평가 순위도 비약적으로 올라가게 되었습니다

호반뿐만이 아니라 중흥건설, 우미건설 등도 이와 같은 똑같은 방법으로 수많은 입찰에 성공하였습니다

총자산이 10조가 넘는 1군 건설사들은 공정거래법의 규제를 많이 받기 때문에 계열사를 동원한 입찰은 어렵습니다.

위와 같은 중견회사의 편법으로 인해 1군 건설사들의 신도시 사업은 어려워지고 재건축, 재개발로 눈을 돌릴 수밖에 없는 것입니다

이는 바로 신도시에 1군 건설사들이 많이 없는 이유입니다

편법(불법은 아니지만)을 관행이라고 당당히 말하는 호반

이런 식의 편법은 결국 국민들에게 피해로 돌아갑니다

특정 건설사들의 편법적인 독점은 아파트 품질에도 영향을 미치기 때문입니다

지금은 재계 35위의 대한민국의 대표적인 그룹으로 성장한 호반.

그 성장의 바탕에는 분명 호반 건설의 큰 노력이 있을 것입니다

시장의 흐름을 빠르게 파악하고 그에 걸맞은 전략을 세웠기에 이러한 발전이 가능했을 테죠

하지만 그 성장의 과정이 투명하지만은 않다는 사실을 부정할 수는 없을 것입니다

그런 과오에도 불구하고 호반건설이 아파트 품질을 높이는 사업을 계속해나간다면

좋은 평가를 많이 받을 수 있으리라 생각합니다

앞으로 호반 건설이 어떤 방향으로 나아갈지 귀추가 주목됩니다